España no será la única: así regulan los precios del alquiler otros países de Europa

Parecía que no iba a llegar nunca, pero el acuerdo es una realidad. El Gobierno de España ha pactado este viernes con ERC y EH Bildu la aprobación de la primera Ley de Vivienda de la historia en España. Una nueva norma que cuenta con algunas diferencias y similitudes a la regulación de los precios del alquiler que se lleva a cabo en otros países de la Unión Europea.  

En el acuerdo alcanzado por el Ejecutivo que lidera Pedro Sánchez se incluirá finalmente una rebaja del concepto de gran tenedor, teniendo en cuenta a aquellos que tienen cinco inmuebles o más; se mantendrá el límite del 2% en 2023 y sólo podrán subir un 3% en 2024; y se establecerán máximos en todos los arrendamientos de las zonas más tensionadas.

Un marco de acción novedoso en España, pero que ya han usado algunos de nuestros países vecinos en Europa, con regulaciones polémicas, eficaces e, incluso, que han terminado siendo desestimadas por la Justicia.

Alemania, de más a menos

En el ámbito de la regulación de los alquileres, Alemania ha sido uno de los pioneros en la aplicación de restricciones. El país germano ha sacado adelante varias leyes para poner en marcha limitaciones en las zonas más tensionadas, aunque la última de ellas terminó siendo rechazada por la Justicia.

El llamado Mietspiegel (índice de alquiler) se puso en marcha hace más de 50 años y, con él, se ha creado un sistema de precios barrio a barrio, para saber el coste medio que hay en una zona concreta del país.

Una estadística que fue reforzada en el año 2015 por el Gobierno de Angela Merkel, después de limitar la subida hasta un máximo del 10%. Unas acciones que, según un informe del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), lograron una "desaceleración moderada".

Cinco años después, en 2020, se aprobó la norma más dura con la restricción de las cifras fijadas en Berlín. La conocida como ley Mietendeckel reguló el precio máximo del alquiler de vivienda, en función del año de construcción, y la congelación de las rentas durante cinco años.

El instituto económico alemán IFO apuntó en un estudio que los arrendamientos se habían reducido, pero, Clemens Fuest, presidente del organismo, advirtió que los propietarios podrían retirar los apartamentos afectados "del mercado cuando queden vacantes".

Las restricciones en la capital germana no duraron mucho tiempo, ya que, en abril de 2021, el Tribunal Constitucional terminó tumbando la normativa, porque consideraba que la ley era "nula en general".

El experimento de Macron

Un experimento, una prueba. Eso es lo que Emmanuel Macron, presidente de Francia, lanzó en otoño de 2019, después de la gran controversia generalizada con la Ley Alur (Acceso a la Vivienda y Urbanismo Renovado, en sus siglas en francés).

En el año 2014, el Gobierno del presidente socialista Francois Hollande, puso en marcha dicha norma para controlar los precios del alquiler y prohibir subidas por encima del 20% de media en los que se encuentren en las áreas más tensionadas.

Una ley que, parecido a lo que ocurrió en Alemania, tres años después terminó frenando la Justicia, provocando un efecto contrario al deseado, con unos arrendamientos que volvieron a dispararse en las ciudades más importantes del país galo.

Ya con Macron en el poder, en julio de 2019, el equipo del presidente francés sacó adelante una nueva normativa experimental, con una vigencia de cinco años, hasta 2023, pero con la que logró que en ciudades como París o Lille se volviesen a limitar las subidas a un máximo del 20%.

Algo que ya se ha probado en unos 80 barrios de la capital y que, tras fijar los niveles de precios de referencia, obliga a los propietarios a cumplir con ello, para evitar enfrentarse a multas desde los 5.000 a los 10.000 euros. Pese a la medida experimental, el propio Ministerio de Transición Ecológica y Solidaria reconoció un año después que las leyes han sido "poco respetadas en general".

La política de vivienda de Francia está logrando cambiar la situación de los alquileres en la capital. Según señala el Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al cuarto trimestre de 2022, París ha desaparecido del top-5 de ciudades más caras, tras caer un 2,17% en el último año.

Italia, la menos actualizada

Más tarde que Alemania, en el año 1998, Italia puso en marcha un mecanismo de control de rentas al que denominaron "el alquiler de tarifa acordada". Una medida con la que los ayuntamientos se convertían en los garantes de regular y aplicar los precios máximos y mínimos de las viviendas en cada ciudad.

El inconveniente se encuentra en la decisión que debe tomar cada consistorio, ya que muchos de ellos lo deciden junto a las asociaciones de propietarios y los sindicatos de los inquilinos.

Hace unas semanas, según los datos aportados por el portal Idealista, el alquiler subió más que la inflación en 21 ciudades de Italia. Unos costes que van en aumento y que, a diferencia de Alemania o Francia, no van acompañados de un plan de regulación actual de los precios de los arrendamientos del país.

Los tres contratos más habituales en Italia son el 'contrato 3+2', basado en tres años prorrogables automáticamente a otros dos; el contrato de 1 a 18 meses; o los contratos variables que pueden alcanzar hasta los tres años, fijado para los estudiantes universitarios.

En la capital, Roma, la normativa comenzó a rodar en 2004 y los caseros que usan algunos de esos contratos reciben beneficios fiscales, como una reducción del 25% del impuesto municipal único o un 11% de tasas de alquiler, así como deducciones en el IRPF. En aquellas en las que no haya un acuerdo para regular los costes, se tiene en cuenta el baremo registrado por la ciudad más próxima.

Suecia, el ejemplo a seguir

Suecia se ha convertido en un país referente a nivel mundial sobre cómo se puede controlar los precios de forma eficaz, a través de negociaciones anuales y poner en valor a la vivienda social, pese a los problemas de escasez de viviendas.

Tal y como destacó el medio francés LesEchos, se trata del "país con las regulaciones más estrictas de Europa". Cada año, los sindicatos de inquilinos y los diferentes consistorios se reúnen para determinar los límites anuales de las viviendas.

En el caso del sector privado, los propietarios no pueden superar un 5% del umbral fijado. Un planteamiento que no gustó a la Comisión Europea ni a la OCDE, que en 2017, dejó una advertencia al Gobierno sueco, con el fin de "suavizar la regulación de los alquileres para impulsar la oferta, la movilidad y un mejor uso de la vivienda social".

El país nórdico cuenta con uno de los niveles de urbanización más altos de Europa, pero también hay una preocupante escasez de viviendas. Según recogió la BBC, hay un enorme problema con la posibilidad de conseguir un contrato. Un atasco que está perjudicando, en gran medida, a los más jóvenes.

Las dudas de Reino Unido o Portugal

Otros países europeos como Reino Unido o Portugal no cuentan con ninguna regulación del mercado del alquiler, aunque, en algunas ocasiones, como es el caso del país británico, sí que han contado con una normativa sobre las viviendas.

El país anglosajón, como Alemania, trabajó en la construcción de viviendas sociales, en un sistema basado en las building societies, compañías sin ánimo de lucro que eran las encargadas de coordinar los parques de viviendas públicos. Una política social que la expresidenta Margaret Thatcher terminó suprimiendo cuando llegó al poder.

Portugal ha intentado bajar los precios, a través de beneficios fiscales para los propietarios, pero, no ha logrado sacar adelante una normativa que limite las subidas. 

Pero todo parece indicar a que la situación cambiará, ya que desde hace unas semanas, según detalló El País, el Gobierno de António Costa ya está trabajando en un plan con el que pretende revolucionar su política de vivienda. El objetivo es el de prohibir nuevos pisos turísticos, incluyendo el alquiler forzoso de los inmuebles vacíos.

El intervencionismo que el Ejecutivo luso prevé hacer, también se extenderá a los precios de los nuevos alquileres, algo que no pasaba en Portugal desde 1985. A la espera de que salgan adelante, con las medidas buscan evitar y detener las subidas disparadas de los últimos años.