Gobierno, ERC y Bildu logran un acuerdo para desbloquear la ley de vivienda

PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu han alcanzado este viernes un acuerdo para aprobar la ley de vivienda, cuya tramitación en el Congreso llevaba bloqueada más de un año. El pacto entre las cuatro formaciones permitirá topar el precio de todos los alquileres hasta un máximo del 3% durante 2024 y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice alternativo al IPC que protegerá a los inquilinos de la espiral inflacionista. Durante 2023, los arrendadores sólo pueden subir como máximo un 2% el alquiler a sus inquilinos.

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El tope al precio del alquiler ha sido la principal diferencia que PSOE y Podemos han encontrado durante los dos años de negociaciones. La formación morada buscaba limitar de forma permanente la revalorización del precio del alquiler un 3% mientras el PSOE pretendía que esta limitación fuera de manera temporal, hasta que se definiera un nuevo índice. Por tanto, el acuerdo alcanzado este viernes respetará la fórmula planteada por el PSOE, mientras que Podemos ha conseguido rebajar de diez a cinco la condición de gran tenedor de inmuebles (excluyendo garajes o trasteros).

Además, el precio del alquiler de los inmuebles también quedará regulado en las denominadas 'zonas tensionadas', donde el mercado se encuentro disparado. Los pequeños propietarios tendrán como referencia el contrato de renta anterior a la firma del nuevo, mientras que los grandes tenedores verán fijada la cuantía según el índice de referencia que establezca el Gobierno a través del Ministerio de Transportes. Es decir, habrá contención de rentas para todos mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. 

Los pequeños propietarios, eso sí, tendrían incentivos fiscales a cambio de congelar o bajar el precio de la vivienda: del 90% si se rebaja la renta un cinco por ciento; del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años; del 60% si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50%.

Además, los nuevos contratos que entren al mercado en esas 'zonas tensionadas' también serán topados, como así venía exigiendo Bildu y ERC, para que los caseros no puedan disparar el precio del alquiler.

Serán las comunidades autónomas las que determinen qué zonas están "tensionadas" y, por tanto, pueda regularse el alquiler de los inmuebles. Esta situación sucederá cuando el coste de la hipoteca o el alquiler (sumados gastos de suministros básicos) supere el 30% de los ingresos o renta media de los hogares de la zona o cuando el precio de compra o alquiler de vivienda de ese área haya experimentado en los últimos cinco años un crecimiento acumulado superior en tres puntos al IPC de la comunidad autónoma. 

El texto también se detiene en el efecto que la rehabilitación de una vivienda puede tener sobre el precio del alquiler de ésta. De acuerdo con la Ley, el propietario sólo podrá subir el precio del alquiler si lo que se gasta en la reforma supera el 10 % del valor de compraventa del inmueble. En cualquier caso, ese alza estará limitada a un máximo del 10%.

Los honorarios de las inmobiliarias, a cargo del propietario

La ley también presenta nuevas limitaciones a la hora de ejecutar un desahucio, ya que se prohibirán aquellos que no tengan fecha y hora predeterminada. Además, también se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

En lo que se refiere a la contratación de un alquiler a través de una agencia inmobiliaria, la nueva norma establece que los honorarios correrán siempre a cargo del propietario. De este modo, el arrendatario no tendrá que asumir ningún gasto por esta operación más allá de la fianza y el primer mes de alquiler. Además, para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos "que obligarían a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente". 

Por último, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

El acuerdo alcanzado este viernes culmina un duro proceso de negociación que se ha extendido durante dos años y medio. El esbozo de esta ley de vivienda empezó en otoño de 2020, con José Luis Ábalos, entonces como ministro de Transportes, e Ione Belarra, que no era aún ministra, como principales redactores de la ley. El tope a los alquileres se convirtió desde el primer momento en el principal punto de discrepancia de los socios de gobierno, lo que ha retrasado el pacto mientras los precios de la vivienda se disparaban.

Según datos de Idealista, en el último año la vivienda en alquiler en España se ha encarecido un 7,9% de media. Respecto a la vivienda en venta, la situación no es mucho mejor: la variación anual ha sido de un 7,3% más.