Un alivio por Navidad: los buenos datos del euríbor anticipan un 2025 de bajadas en las hipotecas

Un 2024 que termina con una tendencia muy diferente a como lo hizo 2023. El euríbor ha dejado este mes de noviembre un dato que invita al optimismo para los hipotecados y aquellos que tengan pensado comprarse una casa en los próximos meses.

El indicador que toman como referencia la mayoría de las hipotecas variables en España ha registrado su mayor caída en los últimos 15 años y ha allanado el camino al Banco Central Europeo (BCE) para que continúe con las bajadas de tipos de interés durante 2025.

El euríbor ha alcanzado en las últimas semanas el 2,38%. El dato de noviembre, el 2,506%, está muy lejos del 4,022% que se registró hace un año y supone un importante alivio para muchas personas que siguen viendo cómo sus préstamos siguen abaratándose.

Los expertos ya apuntan a que el organismo que preside Christine Lagarde seguirá con la tendencia a la baja del precio del dinero durante el año 2025, tras los cuatro recortes de este año, y que esta política monetaria facilitaría el acceso a la compraventa de viviendas, pese a que los precios siguen siendo altos.

La contradicción con el precio de la vivienda

Es cierto que no todo son buenas noticias. Pese a las rebajas previstas en los tipos de interés y su efecto directo en el euríbor, el abaratamiento de las hipotecas contrasta de lleno con la situación que se sigue viviendo con el precio de la vivienda.

Los datos difundidos el pasado 5 de diciembre por el Instituto Nacional de Estadística (INE) también ha vuelto a reflejar un preocupante incremento de los precios. En concreto, la vivienda acentuó su crecimiento en el tercer trimestre del año hasta el 8,1 % interanual, su mayor subida en dos años y medio.

Respecto al segundo trimestre de 2024, el precio de la vivienda registró un incremento del 2,8 % y ya van 42 trimestres consecutivos al alza, unas subidas que no han cesado desde el año 2014.

Por regiones, las mayores subidas de precios se han dado en Navarra, con un incremento del 10,7%; Andalucía, con un 10,6%; y Aragón, con un aumento del 10,3%. En Madrid y Cataluña, han crecido un 7,2% y un 6,8%, respectivamente.

Tres bajadas consecutivas por primera vez en 15 años

El dato reflejado por el euríbor sólo viene a reflejar la evolución que considera que marcará durante los próximos meses los tipos de interés. La apuesta del BCE por desescalar el precio del dinero tras una etapa muy restrictiva para frenar la inflación sigue adelante.

Tras un 2023 de estanflación, la institución financiera rompió con lo establecido en su reunión del pasado mes de junio. Desde entonces, ha reducido los tipos desde el 4% que había en abril hasta el 3% actual. 

A excepción de lo que ocurrió con la reunión del Consejo de Gobierno de julio, el BCE no ha dejado de aplicar sendos recortes. Las últimas tres decisiones han desembocado en tres bajadas consecutivas, unas cifras que no se veían desde el año 2009. 

Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, es optimista con el porvenir de la política monetaria del organismo que lidera Lagarde y asegura que "se espera que, al menos, haya dos bajadas más durante las próximas reuniones".

"La inflación ha repuntado ligeramente y los salarios han aumentado. Por lo tanto, son factores que hacen pensar en que esas reducciones en puntos básicos van a ser menores, pero habrá al menos otras dos. Hay todavía elementos en la economía que están incidiendo en la subida de la inflación", defiende.

Pero la evolución de los datos está acompañada de un euríbor que ya está "anticipando bajadas que llegarán en el futuro", aunque también justifica que la reducción del indicador que regula la mayoría de las hipotecas en España ya está dando buenas noticias a los propietarios.

"Ya se ha producido una reducción considerable en el último mes. Se ha pasado del 4% de noviembre de 2023 al 2,5 de noviembre de 2024. Son rebajas de más de 100 euros al mes, entre 1.200 y 1.534 euros menos al año, en una hipoteca media variable de 150.000 euros a 25 años y fijada a euríbor más un punto. Es un alivio financiero", señala.

Los factores que influyen en el acceso a la vivienda

El problema de la vivienda en España sigue están muy candente. Los altos precios y la falta de poder adquisitivo para aportar en la entrada de una hipoteca siguen siendo los principales inconvenientes para aquellos que tratan de independizarse sin recurrir a un alquiler que cada vez va a más.

En términos de financiación, los expertos aseguran que el coste "ha bajado de forma muy significativa" en los últimos meses, llegando a registrar rentas que están por debajo de lo que puede costar un alquiler en las grandes ciudades.

Carlos Balado apunta a que aquellos que se estén decantando por pedir una hipoteca a tipo fijo, se van a encontrar "con unos tipos muy bajos". "Hay un incremento. Es importante y se puede dar la circunstancia que, con estos precios fijos, la cuota hipotecaria de un tipo fijo sea menor que la cuota de un alquiler de vivienda", explica.

El director de Eurocofín habla de los tres factores que considera que más "influyen en el acceso a la vivienda".  "Los tipos de interés hipotecarios, los ingresos de los hogares y los precios de la vivienda", defiende.

"Los tipos han ido bajando, luego se dispararon y han vuelto a bajar. Eso facilita precios bajos. Los precios no están subiendo como en 2022. Se siguen incrementando, pero a tasas del 3-4% y no del 7-10% de años anteriores", apunta el profesor de OBS Business School.

Carlos Balado cree que los precios se sostienen en "un nivel más moderado que en tiempos anteriores, eso ayuda a la accesibilidad de la vivienda". Y, el último de los tres factores, es el de los sueldos. "Los ingresos de los hogares han crecido por revisiones salariales y las previsiones de crecimiento de los salarios de en torno al 5% dan estabilidad al futuro comprador", razona.

Una de las variables que considera importante en la evolución de los mercados es la "compra directa". "Casi la mitad de la compra es con el desembolso inmediato del comprador. Eso está generando presión al alza de los precios y aumenta las operaciones. Seguirá habiendo una presión de la demanda muy alta de aquí a 10 años", anticipa.

La principal barrera de los jóvenes

El informe El esfuerzo financiero para acceder de la vivienda de EAE Business School muestra que la situación de acceso a la vivienda de lo más jóvenes sigue siendo uno de los principales problemas a nivel nacional.

El estudio ha analizado la evolución que ha tenido la compraventa de viviendas en España entre los años 1993 y 2023 y la entrada para acceder a una hipotecas lleva varios años siendo el principal escollo para los millennials.

En concreto, el informe detalla que mientras que en 1993 bastaban 2,6 años de salario completo para ahorrar la entrada a un hogar; hoy se necesitan 3,6 años. De hecho, el precio promedio de una vivienda de 80 metros cuadrados también se ha encarecido. Pasando de los 8 años de salario en 1993 a los 11 años en 2023.

La paradoja de los bajos tipos de interés. Lo llamativo es que los tipos de interés actuales son mucho más bajos que en el primer año analizado. En 1993 eran del 14,28% frente al 4,01% de 2023.

Javier Fernández-Pacheco Mazarro, coautor del informe y profesor de EAE Business School, habla del obstáculo de la entrada y considera que, pese a que los hipotecas "son más accesibles por los bajos tipos de interés", sigue habiendo dificultades.

"Reunir el capital inicial se ha convertido en la barrera principal para las generaciones más jóvenes. Esto evidencia la necesidad de implementar políticas y estrategias que favorezcan el ahorro y el acceso a la vivienda", asegura.