El mercado de vivienda... ¿Y ahora qué?

El pasado 11 de septiembre publicaba en El Huffington Post el artículo Resolución de la crisis: episodio 1. Ese "episodio 1" era el que se abría con la propuesta de Draghi de su programa de compra de deuda OMT (Outright Monetary Transactions) para los países que pudieran solicitar un rescate. Ojalá pudiéramos estar en estas líneas hablando de un nuevo capítulo pero lo cierto es que los líderes europeos aún andan jugando al póker con la poderosa baraja que el presidente del Banco Central Europeo puso sobre la mesa.

Entre tanto, en España asistimos sin sorpresa pero con el mismo dolor al aumento del desempleo y a la constatación de las dificultades para abandonar la recesión e iniciar un camino de recuperación que, a todas luces, va a ser duro, lento y costoso. Pero nos conformaríamos con eso, con empezarlo, con comenzar a invertir las tendencias. En las últimas semanas, mientras esperamos esa petición de rescate que tanto parece hacerse esperar, los principales avances para la resolución de la crisis se centran en el sector financiero, a golpe de Memorando de Entendimiento (MoU en sus siglas en inglés). Entre todos los requerimientos recogidos en el MoU se han producido en las últimas semanas dos trascendentales. El primero se refiere a las pruebas de esfuerzo individuales para la banca española, de las que han surgido necesidades de capital para un conjunto de entidades financieras españolas. La mayor parte de ellas, como ya estaba previsto, pasarán al llamado "banco malo" buena parte de sus activos deteriorados. Y ese es el segundo gran elemento de resolución presentado recientemente, la sociedad de gestión de activos llamada Sareb, una macro-inmobiliaria con un grado considerable de sofisticación financiera y empresarial. Las primeras estimaciones apuntan a que esta sociedad manejará alrededor de 60.000 millones de euros en activos. Y claro, la gran pregunta es, ¿qué va a pasar con el mercado inmobiliario español?

No hablamos de un mercado cualquiera pero lo que ocurre en nuestro país es que la inmobiliaria es una industria que representa muchas cosas y, entre otras, desgraciadamente, es la receptora de gran parte de los desequilibrios acumulados en los años anteriores a la crisis. También es, no debe olvidarse, el mercado donde la mayor parte de los hogares españoles tienen invertida su riqueza y, por lo tanto todo lo que pase con este mercado es de sumo interés por un amplio conjunto de razones.

Desde el principio de la crisis se viene hablando de la necesidad de "completar el ajuste inmobiliario en España", pero, ¿eso qué es? Puestos en antecedentes, hay comparaciones internacionales que no resultan muy favorables a España. Otros países como Grecia o Irlanda, que también sufrieron burbujas inmobiliarias, sufrieron en dos o tres años ajustes de precios superiores al 40% cuando en España aún se estaba apenas en el 20%. Hoy en día, diversas estimaciones sugieren que el ajuste está entre el 25% y el 30%. Y, según la mayor parte de analistas, queda alrededor de un 15-20% adicional de ajuste por producirse en el mercado. Evidentemente, con diferencias significativas según el tipo de activo y el lugar pero un ajuste importante al fin y al cabo. Y también se ha hablado largo y tendido de que durante 2012 y 2013 ese ajuste se iba a acelerar. La propia dinámica del mercado ya apuntaba en esa dirección y, además, ese tipo de ajustes se han producido ya en otros episodios históricos de crisis bancaria e inmobiliaria en España. No es una sorpresa, no hay lugar ya para ese mito de "los precios de la vivienda no bajan", tan extendido en los años anteriores a la crisis.

Ahora, además, llega el Sareb y aunque el horizonte para la colocación de los activos es amplio (hasta un máximo de 15 años) parece evidente que la actividad de esta sociedad va a suponer un impulso definitivo de los precios de la vivienda a la baja por varios motivos. Entre otros, porque el volumen de activos es muy elevado, porque los descuentos medios son casi del doble del ajuste que se ha producido hasta ahora en el mercado y, en definitiva, porque no es plausible que coexistan un "mercado Sareb" y un "mercado no Sareb".

Que los precios de la vivienda bajen es necesario pero no está exento de costes. La riqueza familiar bajará y las entidades bancarias van a soportar un ajuste de valor que, en buena medida, ya han provisionado o va a ser, en parte, cubierto con inyecciones de capital. Esto nos lleva a un próximo debate que merece una entrega por separado, que no es otro que el de "¿cuáles son los costes de los bancos malos para el contribuyente?"...