Un año de la Ley de Vivienda: la oferta en mínimos y precios al alza
Salvo Cataluña, ninguna otra comunidad ha solicitado la declaración de zonas tensionadas contempladas en la norma.
La Ley por el derecho a la Vivienda cumple este próximo domingo su primer aniversario y las críticas del sector no han cesado desde que entró en vigor denunciando inseguridad jurídica, incertidumbre, reducción de la oferta, tensión de precios o proliferación de alquileres temporales y turísticos.
La Ley de Vivienda, impulsada por el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos, se desbloqueó a las puertas de las elecciones autonómicas y municipales después de tres años de contactos.
El proyecto de Ley fue aprobado por el Consejo de Ministros en febrero de 2022, por el Congreso en abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo del pasado año. El 25 de mayo se publicó en el BOE y un día más tarde entró en vigor.
Fuertemente criticada por el sector, comunidades como Andalucía, Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco, además del propio PP la recurrieron ante el Tribunal Constitucional, que esta misma semana (pronunciándose sobre el recurso de Andalucía) avaló la mayor parte de la ley, aunque anuló parte del articulado, entre ellos el de vivienda protegida.
La medida estrella era el control de los alquileres en zonas tensionadas basándose en un índice de precios de referencia, cuyo desarrollo se dejó para 2024. El 16 de marzo arrancó esta medida, de momento solo para 140 municipios catalanes declarados tensionados durante un periodo inicial de tres años. Ninguna otra comunidad ha solicitado la declaración de zonas tensionadas.
Este mecanismo de control de precios se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas, aunque también es de aplicación a las viviendas que se introduzcan en el mercado y que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.
El nuevo índice ha desatado el revuelo dentro del sector, que considera que los valores que arroja están muy alejados de la realidad del mercado, y que en algunos puntos pueden dar lugar incluso a subidas.
Portales inmobiliarios, promotores, empresas de alquiler, agentes de la propiedad o propietarios de viviendas de alquiler, entre otros, han criticado una ley que tachan de ineficaz y de intervencionista.
Además de denunciar que la oferta disponible se encuentra bajo mínimos y es insuficiente para atender la demanda, el sector habla de una huida de los propietarios hacia alquileres turísticos, de temporada o de habitaciones para sortear la Ley de Vivienda.
El Ministerio ha convocado para este viernes a las comunidades autónomas a una conferencia sectorial para abordar el problema de los pisos turísticos, mientras mantiene grupos de trabajo para analizar posibles soluciones a esta problemática.
En este contexto, el Gobierno ha puesto el foco en distintas medidas para mejorar el acceso a una vivienda, impulsando aquellas asequibles o los avales a la compra para jóvenes y familias con menores a cargo.
La ley también recogía beneficios fiscales para los propietarios que faciliten el acceso asequible al alquiler y que podrían llegar al 90 % de reducción en los rendimientos del alquiler si bajan los precios en un 5 % en zonas de mercado residencial tensionadas.
También existen otras reducciones ligadas a obras de mejora, alquiler a personas jóvenes o la adhesión a programas de vivienda asequible o protegida.
Asimismo, se fijó un incremento máximo anual del 3 % del alquiler en los contratos vigentes durante 2024. A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.
En las zonas declaradas como tensionadas se introduce la posibilidad de prórroga extraordinaria tras la finalización del contrato por un máximo de tres años.
También se fija prórrogas extraordinarias de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad; los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato se fijan a cargo del arrendador y se establece como gran tenedor a aquellos con más de 10 inmuebles o a los que tenga 5 o más en la misma zona tensionada, entre otras medidas.