¿Cuánto puede subirme mi casero el alquiler en 2024? Todas las claves de la nueva Ley de Vivienda

Tras dos años de intensas negociaciones, el Gobierno junto a ERC y Bildu han alcanzado este viernes un acuerdo para aprobar la ley de vivienda, cuya tramitación en el Congreso llevaba bloqueada más de un año. El pacto entre las cuatro formaciones permitirá topar el precio de todos los alquileres hasta un máximo del 3% durante 2024 y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice alternativo al IPC que protegerá a los inquilinos de la espiral inflacionista. Además, el texto incluye importantes novedades en torno a los desahucios o a los honorarios que pueden cobrar las agencias inmobiliarias a la hora de cerrar un acuerdo de alquiler.

A continuación, damos respuesta a muchas de las preguntas sobre esta nueva ley

¿Cuánto puede subirme el casero el alquiler en 2024?

Los alquileres sólo podrán subir en 2024 un 3% mientras que en 2025 se creará un nuevo índice "más estable e inferior a la evolución del IPC" para determinar cuál es el tope de la subida. La metodología llevada a cabo cara calcular ese índice no se ha establecido por el momento. 

Entonces, ¿no puede subirme el casero el alquiler en función del IPC aunque esté por contrato?

No, se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

​ ¿Qué diferencias hay entre una zona tensionada y otra no tensionada?

Las CC.AA. y los ayuntamientos podrán concretar determinaras áreas en las que el precio del mercado inmobiliario se encuentre disparado y se necesite una mayor regulación. Esta situación sucederá cuando en dicha zona el coste de la hipoteca o el alquiler (sumados gastos de suministros básicos) supere el 30% de los ingresos o renta media del hogar o cuando el precio de compra o alquiler de vivienda haya experimentado en los últimos cinco años un crecimiento acumulado superior en tres puntos al IPC de la comunidad autónoma.

Los topes del precio del alquiler afectarán a los nuevos contratos en dicha zona y se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

¿Soy un gran tenedor o un pequeño propietario?

Las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus realidades, rebajar la condición de gran tenedor. Así, los propietarios que posean cinco o más inmuebles en un área tensionada, se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietario, con lo que se pretende evitar la especulación y el acaparamiento de inmuebles de los "fondos buitre" y demás fondos de inversión. Los que tengan menos de cinco inmuebles, serán considerados pequeños propietarios. 

Soy propietario de un piso en alquiler. ¿Tengo libertad para poner el precio que yo quiera?

Depende. Si la vivienda está en la zona tensionada, el precio vendrá marcado por el anterior contrato de arrendamiento más la subida topada. Si no está en zona tensionada, se podrá establecer el precio que se considere.

¿Y si es la primera vez que pongo en alquiler la casa?

Si la casa, en zona tensionada, entra por primera vez en alquiler o lleva cinco años fuera del mercado, se fijará la cuantía según los límites del índice de referencia de precios. Fuera de la zona tensionada, el precio será libre.

Soy pequeño propietario de un piso en una 'zona tensionada'. ¿Cómo me afecta?

Si tienes un inquilino sólo podrás subirle el precio del alquiler hasta el tope previsto (en 2024, un 3%). Si el inquilino se va y otra persona entra a vivir en la vivienda no podrás tampoco subirle el precio, sino que deberá ser, al menos, el mismo del anterior contrato. A cambio, tendrás incentivos fiscales: del 90% si se rebaja la renta un cinco por ciento; del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años; o del 60% si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50%.

Soy un 'gran tenedor' en una zona 'tensionada'. ¿Cómo me afecta?

El precio del alquiler quedará limitado para 2025 a un índice de referencia que establecerá el Gobierno a través del ministerio de Transportes. Es decir, la renta a percibir por el alquiler de dicha vivienda quedará siempre regulado por dicho índice. Hasta entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño del tenedor.

Soy propietario y he hecho una reforma en casa. ¿Puedo poner entonces un alquiler superior al tope fijado?

De acuerdo con la Ley, el propietario sólo podrá subir el precio del alquiler si lo que se gasta en la reforma supera el 10 % del valor de compraventa del inmueble. En cualquier caso, ese alza estará limitada a un máximo del 10%.

¿Me pueden desahuciar de mi casa si así lo dicta un juez?

Sí, pero se prohibirán los desahucios que no tengan fecha y hora predeterminada. Además, también se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Por primera vez se reconocerá la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política similar.

 ¿Puede una agencia inmobiliaria cobrarme honorarios por alquilar un piso?

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

¿Puede un casero subirme artificialmente el alquiler por encima del tope añadiendo la comunidad o el agua?

No, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente.

¿Se amplía el suelo dedicado a vivienda protegida?

Sí. Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).