Jaime Palomera, director de Vivienda y Ciudad de IDRA: "Hay que mitigar el poder absoluto del mercado inmobiliario"

“Las políticas públicas de alquiler han disparado la inseguridad residencial y la precariedad económica, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Desde la promulgación del Decreto Boyer en 1985, las reformas legislativas han priorizado los beneficios inmobiliarios sobre la estabilidad de la población. Esta situación ha agravado la carga financiera de los hogares y ha convertido el alquiler en sinónimo de estrés e inestabilidad”. Es el punto de partida de la última publicación del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) que profundiza en la “inseguridad” que garantiza vivir de alquiler en España. 

Jaime Palomera (1982) es, junto con Pablo Ruiz y Marta Ill-Raga, uno de los autores del estudio. Director del Área de Vivienda y Ciudad en IDRA, Doctor por la Universitat de Barcelona, Máster en la Universidad de Londres, Visiting Fellow en el Graduate Center de Nueva York y la ÉHÉSS de París y cofundador del Sindicat de Llogateres, Palomera es un antropólogo, investigador y profesor “guiado por el principio de que la vivienda es un derecho y no un activo financiero”.

Dice que “vivimos en un monopoly amañado que está rompiendo la sociedad”. En este monopoly amañado, ¿quién está ganando?

Durante 50 años, todas las políticas públicas en España, desde el Gobierno central y también autonómicos, están pensadas no para garantizar el derecho a la vivienda, sino para construir una amplia clase media. Aquí, como en el resto del mundo, desde el siglo XIX y por la industrialización y urbanización de las sociedades, hay una cuestión que se plantea como la cuestión social, es decir, cuando se hablaba del problema de la vivienda se hablaba de la cuestión social. ¿Y qué se decía? Que había un problema con toda la gente que se mudaba a las ciudades que vivían en chabolas, en situación de infrahumanidad. Había un proyecto reformista, de la burguesía reformista en Europa, que básicamente consistía en decir: vamos a convertir a estas capas obreras en propietarias, vamos a darles una parte del pastel, aunque sea pequeña. Así se evitaba, entre otras cosas, la posibilidad de la rebelión. Esto se intensifica con Franco, que consigue que toda la vivienda que hubiera podido ser pública, sean viviendas protegidas que acaben en manos de propietarios privados. Este proyecto, después de Franco, se ha prolongado en democracia. Hasta 2007-2008, con el estallido de la crisis. Entonces, se cierran las vías de acceso a la propiedad. A partir de ahí, cada vez más gente vive de alquiler, gente joven y no tan joven que ya no pueden comprar. Pero, por otro lado, hay una parte de la sociedad, la parte de mayores ingresos, que cada vez acumula más propiedades. Y para esa parte minoritaria de la sociedad, entre un 6 y un 8%, una de sus fuentes de ingresos son las rentas del alquiler. Entonces, ¿a quién beneficia este monopoly? En esta sociedad que se está partiendo, quienes salen más beneficiados son los multipropietarios, rentistas profesionales, empresas del alquiler y fondos de inversión.

Frente a todo esto, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado una “gran empresa pública de vivienda capaz de construir y gestionar”., de lo que se deduce que el Ejecutivo considera que el problema es la oferta. ¿Cuanto más se construya, menor será el problema? ¿Es esto lo necesario?

Que hacen falta más viviendas es una evidencia, pero hay un falso dilema entre construir y regular el mercado. ¿Es necesario crear nuevas viviendas públicas? Sí, es necesario, pero al mismo tiempo hay que utilizar de manera eficiente el stock de viviendas. En los últimos años, en una década, hemos perdido 400.000 viviendas que han sido secuestras por el mercado turísticos. Plantear que vas a construir cientos de miles de viviendas cuando en menos tiempo vas a perder un número igual o superior de viviendas es achicar de un agua que tiene agujeros por todas partes. Si se mira lo que se ha hecho en los últimos años, tanto este Gobierno como el anterior, aunque se haya aumentado la inversión pública en vivienda, lo cierto es que es del 0,3%. Para ir bien, tendría que ser del 2 o del 3%. No vale crear una empresa pública si no aumentas el músculo financiero. A no ser que lo que se pretenda sea dar el suelo público a los promotores privados para que ellos te hagan vivienda. Pero entonces difícilmente vas a tener vivienda pública, porque los promotores, con el modelo actual, funcionan con unos precios muy elevados. Buscan unas rentabilidades tan elevadas que no te van a hacer vivienda pública al 100%. Como mucho irán al modelo que ya conocemos, que es el de vivienda protegida, a un precio que no es una bajo y que al cabo de unos años deja de ser protegida.

Si es cierto que se necesita más vivienda pública, puede resultar extraño que el Gobierno esté vendiendo en la mayor operación de los últimos años la promotora inmobiliaria de la SAREB, Árqura Homes. Quien se haga con ella, tendrá la propiedad inmediata de suelos con capacidad para 16.000 viviendas por valor de más de 800 millones de euros.

Se responde solo. La pregunta también es por qué dejan en manos de los fondos la gestión de esa inmobiliaria en manos de los fondos. Por qué están hablando de crear una empresa pública de vivienda y usar los suelos del SEPES, cuando tienen una gran inmobiliaria en la que han metido muchísimo dinero y que podrían recuperar en forma de patrimonio. Es verdad que la SAREB tiene mucha deuda pública y a corto plazo se recuperaría poco dinero, pero es una inversión. Si el Gobierno pone ese patrimonio en alquiler, a largo plazo iría recuperando el dinero.

¿Hay ideología detrás de estas decisiones?

Hay un tema ideológico, sí, pero también una cuestión de poder. El mercado tiene mucho poder, está integrado por fondos de inversión con mucho capital y ejercen presión sobre el Gobierno. Sin ir más lejos, la actual portavoz de la asociación creada por Blackstone es la persona que estuvo de secretaria general de Vivienda, un caso de puertas giratorias bastante escandaloso. Querían fichar también a la secretaria de Estado de Vivienda, pero cuando saltó a la prensa, al final lo rechazó. Y tenían también de portavoz a Joan Clos, un hombre fuerte del PSOE. Tenemos un problema grave de falta de legisladores.

El problema de la vivienda es histórico y cíclico, pero, aunque la situación cada vez parece más insostenible, parece que nunca termina por estallar.

El tema es que el mercado no tiene límite, se ha sofisticado mucho. Tiene la capacidad incluso de cambiar la definición de lo que entendemos por vivienda. Ha normalizado las infraviviendas, ha normalizado la habitación como vivienda. Hace que parezca normal que una madre con un hijo tenga que compartir piso con otros cuatro adultos. Esto tiene que ver con la poca capacidad de negociar de la parte demandante. El suelo de las ciudades es finito. Una ciudad no es como una empresa de móviles. Tú puedes inundar el mercado de teléfonos, pero no puedes inundar una ciudad de viviendas. Por tanto, en la medida en la que el suelo es inelástico, que la gente tiene que trabajar en las ciudades, que la vivienda es un bien de primera necesidad y que no se pueden ampliar al infinito... El mercado tiene poder absoluto para empeorar las condiciones de vida, empeorando la propia noción de vivienda, es capaz de adaptar la manera de vivir de la gente. Si vivir en la ciudad significa que ya no puedes habitar una vivienda de 35 metros cuadrados sino en una habitación con tus hijos, tendrás que asumirlo porque no hay alternativa. O la Administración interviene o se va a seguir con esta dinámica, y hace años que lo vemos: los pisos colmena, el coliving, el chabolismo vertical...

Si bien la crisis de vivienda es global, en su estudio en IDRA dicen que, a diferencia de Francia, Alemania o Italia, en España la situación es peor, vivir de alquiler es sinónimo, explican, de inseguridad vital y estrés financiero. ¿Por qué esa diferencia?

La crisis de la vivienda está en toda Europa, y no solamente, pero lo que nos diferencia con otros países es que aquí, además de la subida de precios, hay mucha inseguridad porque tenemos un tipo de contrato de alquiler que es temporal, y no hablo solo del alquiler de temporada. Da igual que el alquiler dure unos años, la gente siempre tiene incertidumbre. La ley permite echar de una casa a alguien por una subida de precio o por la reconversión de la vivienda en un piso turístico. Eso en otros países no es así, por ejemplo, Alemania, Francia, Países Bajos, Escocia, Suecia... En Suecia los contratos se renuevan automáticamente a no ser que el dueño de la casa la necesite para sí mismo o para un hijo, o si el inquilino no cumple con sus obligaciones. Pero si todo el mundo cumple, se renueva automáticamente. Es el concepto de seguridad de tenencia. Aquí no tenemos esa seguridad de tenencia, los contratos terminan y la inseguridad es absoluta. Esto, además, tiene muchos efectos negativos. Las renovaciones constantes permiten subidas del alquiler más veloces, y eso que desde 2019 tenemos contratos más largos. Antes eran de tres, ahora por lo menos son de cinco a siete años. Pero a pesar de ello hay caseros que optan por renovar año a año. Hay gente que ahora mismo no sabe si seguirá en su vivienda. Y este grado de inseguridad se ha disparado con los alquileres de temporada, que generan hiperinseguridad, porque ya no son contratos de años sino de meses. La cantidad de gente que no sabe si seguirá viviendo en la misma casa en meses es muy elevado. Somos uno de los países con menos legislación para protegernos ante este tipo de expulsiones, de mudanzas forzosas. En los Países Bajos no solo tenían contratos indefinidos, sino que, ante el intento del mercado de introducir los alquileres de temporada, el Gobierno ha respondido con una ley para obligar a que casi todo el mercado sea alquiler indefinido, además de regular por otra parte el precio. Otra cosa que han hecho es permitir a las ciudades con dificultades que puedan aprobar una norma para que solo pueda comprar vivienda quien vaya a vivir en ella durante cuatro años. Lo hicieron en enero de 2022 y en estos dos años ya se han acogido más de 150 ciudades.

Si con la Ley de la Vivienda o la “gran empresa pública de vivienda” el problema no se arregla. ¿Cuál puede ser la solución?

Tengo la impresión de que todo es una maniobra de distracción. Ante las manifestaciones masivas que hemos visto en las últimas semanas y meses, plantean más protección, alquileres más seguros, regulaciones de precios, acabar con el fraude de ley del alquiler de temporada... Pero lo que hay que hacer es mitigar el poder absoluto del mercado. Y la respuesta es una empresa pública de vivienda, que ya no es que sea una maniobra de distracción, es que encaja con lo que pide el sector privado. El lobby está pidiendo suelo y ayudas para construir más barato. El SEPES tiene un buen inventario de solares, de suelos públicos, y ahora se plantea que la empresa active la construcción en esos suelos. Lo que podríamos hacer es lo que ha hecho Viena, dar ayudas incluso suelo a empresas privadas, pero siempre y cuando la vivienda se protegida a perpetuidad. Eso sí sería un buen pacto social, pidiendo responsabilidad a los actores privados.