La regulación de alquileres en Cataluña: la llave del Govern para topar los precios que deja una de cal y otra de arena

Una medida que todavía sigue dejando algunas dudas. Los primeros datos oficiales de la regulación del precio del alquiler aplicada en Cataluña con la ley estatal de vivienda han dejado una de cal y otra de arena.

El Govern informó la semana pasada que la norma está sirviendo para cumplir con su objetivo, reducir los precios. Pero también ha provocado otro efecto no tan positivo, una reducción del número de contratos. 

Una radiografía que todavía hay que cogerla con pinzas, a la espera la información que se vaya obteniendo en los próximos. Pese a ello, tanto el Ejecutivo de Salvador Illa como los sindicatos de inquilinos consideran el primer enfoque una "buena noticia". 

Unas cifras que se conocieron el día en el que el Govern catalán daba un paso más y, tras hacer una petición formal al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ha añadido otras 131 nuevas zonas tensionadas en Cataluña a los 140 municipios que fueron declarados mercado residencial tenso en marzo. 

Bajan los precios, pero también los contratos

La estadística ofrecida por la Generalitat de Cataluña, a través del Registro de Fianzas del Incasòl, refleja que, durante el primer trimestre, la entrada de la norma en vigor ha logrado uno de los efectos deseados: ha servido para que las rentas se hayan reducido. 

Pero a las buenas noticias respecto a los precios le acompaña la contracción de los contratos. La cifra ha caído en picado entre los meses de abril, mayo y junio. En estas zonas tensionadas, los contratos bajaron un 17,2%.

Existen diferencias entre las zonas que están reguladas desde marzo con las que no lo están. Los alquileres cayeron un 5% en las áreas tensionadas, tras 11 trimestres consecutivos al alza, mientras que en el resto sólo se redujo un 0,6%.

Respecto a las contrataciones, la caída del 17,2% en los 140 municipios declarados mercado residencial tenso poco tiene que ver con la subida del 1,6% que se ha registrado en el mismo periodo de tiempo en los restantes.

Govern y sindicatos los consideran "buenos resultados"

Desde el Govern, dan por buenos estos primeros datos. La consellera de Territorio, Vivienda, y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, tachó de "buenos resultados" el comportamiento de los alquileres en las zonas reguladas.

La también portavoz del Ejecutivo de Salvador Illa aseguró que las cifras "avalan el impacto del tope de precios en las zonas tensas" y defendió que la caída de contratos se ha dado por "una derivación a otras fórmulas, como el alquiler temporal".

Según los datos del Govern, los alquileres temporales pueden estar siendo el agujero por el que se están escapando los contratos. Defienden que lo hacen para eludir el tope de los precios de los alquileres convencionales y reclama una regulación "absolutamente necesaria". "Tenemos que ver en qué ámbito competencial para garantizar su seguridad jurídica", señaló el pasado martes.

La reducción de precios en el mercado del alquiler es "una buena noticia" para el Sindicato de Inquilinos de Barcelona y defienden que es "mucho más acusada que el 0,6% registrado en zonas sin regulación".

"Lo que nos muestran las cifras es que la regulación de precios, cuando se aplica y donde se aplica, funciona. Contienen las subidas que teníamos hasta ahora y bajan los precios cinco veces más que en las zonas no reguladas", detalla Enric Aragonès, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona.

La organización sindical considera que la disminución de los contratos se está dando porque las viviendas "se están desviando a otro uso". "Tenemos claro que son los alquileres de temporada y el alquiler de habitaciones", añade.

Enric Aragonès habla de "vacío legal" en la Ley estatal de vivienda y reconoce que ya avisaron que "servirían para esquivar la regulación de precios". "La conclusión ante las cifras que se han hecho públicas no puede ser otra que decir que hay que regular y someter a regulación de precios el alquiler de temporada y el alquiler de habitación", reclama. 

"Sólo un trimestre no hace tendencia"

La primera radiografía de los efectos de la Ley estatal de vivienda ha provocado posturas de diferente tipo. Carlos Torrejón Martín, director académico del Máster de Formación Permanente en Gestión Inmobiliaria de la Universidad Internacional de La Rioja (UNIR), coincide con la Generalitat y cree que es "una buena noticia", pero avisa de que todavía queda camino por recorrer.

El experto se muestra escéptico a la hora de defender posturas tras un trimestre y considera que "sería necesario analizar con más detalle los datos". "Es un dato aislado. Sólo un trimestre no hace tendencia", apunta.

"No parece que la decisión de obligar a contener precios por ley funcione para aumentar la oferta, más bien al contrario. Muchos pequeños propietarios, los que realmente aportan la mayor parte del stock de vivienda al mercado, pueden estar decidiendo pasar a fórmulas de arrendamiento diferentes: por temporada, habitaciones... O directamente sacar esos pisos del mercado y no arrendar por inseguridad jurídica", añade.

Un análisis similar al que hace Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín. "Es normal que cuando se intervienen los precios y se fijan límites a las subidas estos frenen su aumento, pero habrá que esperar a ver qué ocurre en los próximos meses y cuáles son los efectos adversos", reflexiona.

"La norma ha actuado en sentido contrario al buscado, un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5% concentrado en las viviendas caras y, en contraste, un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a subir hasta el 'techo' marcado por el índice de referencia", apunta.

Carlos Balado defiende que la solución para "equilibrar el mercado" es que se construyan en Cataluña "225.000 viviendas de alquiler asequibles en los próximos diez años". "Es un error traspasar a los propietarios de viviendas la responsabilidad de solucionar un problema que está en manos de las Administraciones", avisa.

El director de Eurocofín cree que se ha cumplido con lo que dice "la teoría económica" y es que "la fijación administrativa de un precio del alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta de alquiler". "Extenderla al resto del país supone agravar la situación, sería tensionar más un mercado que en las ciudades de mayor tamaño", defiende.

"El desajuste de viviendas ofertadas es notable y esa escasez hace que los precios no se reduzcan. Además, si la subida del alquiler no cubre la subida de la inflación, cabe esperar que esas viviendas se vayan retirando del mercado", añade.

Los expertos apuntan a que la tendencia de bajada de tipos de interés del BCE puede hacerse notar, pero sobre todo a la hora de pedir una hipoteca. "El abaratamiento en las hipotecas puede hacer que actuales arrendatarios decidan pasar a ser propietarios, bajo el razonamiento de que por el coste del alquilar asumo una cuota hipotecaria", añade Carlos Balado.

Pero no cree que repercuta de forma muy notoria en los alquileres, porque "el stock de vivienda actualmente es bastante estático, hay lo que hay". "Los precios, hasta que esta situación no se resuelva, seguirán tensionados al alza", justifica.

"Quienes más necesitan medidas para conseguir un alquiler asequible son los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros, con una tasa de esfuerzo desproporcionada por encima del 50% en algunos casos, que representan el 41% de los hogares en alquiler", razona Carlos Torrejón Martín.

El primer trimestre con la Ley estatal de vivienda aplicada en 140 municipios de Cataluña deja una de cal, la bajada de precios, y otra de arena, con la caída de los contratos. Mientras Govern y sindicatos hablan de buenas noticias, los expertos abren la puerta a implantar otra serie de medidas y esperar a los datos de los próximos trimestres para saber la eficacia real de la norma.