A Putin le explota la burbuja en su cara

En Rusia, las hipotecas solían ser difíciles de vender. Décadas de propaganda soviética, que denunciaba el crédito como una carga insoportable, tuvieron su efecto. Incluso después del fin del comunismo, los rusos seguían hablando de las hipotecas como de “esclavitud por deudas”, y preferían ahorrar hasta poder comprar sus casas directamente.

Vladimir Putin, el presidente del país, ha pasado dos décadas tratando de convencer a sus ciudadanos para que adopten una opinión diferente. En 2003, durante su primer mandato, explicó que las hipotecas podrían ayudar a resolver “el grave problema de la vivienda” al que se enfrentan los rusos. Su petición cayó en saco roto. 

Ahora está teniendo más éxito, y todo lo que ha hecho falta ha sido "una fuerte dosis de estatismo, así como la invasión de un vecino pacífico", explica The Economist. En los últimos años, el número de rusos que solicitan hipotecas se ha disparado, debido a un generoso programa de subsidios estatales para compradores de nuevas viviendas. Sin embargo, es posible que Putin haya obtenido más de lo que esperaba. 

El exceso de subsidios del Estado ha alimentado un mercado inmobiliario "ultracaliente, haciendo que los precios de las casas se disparen". Como resultado, el Kremlin se ha encontrado asumiendo una factura gigante y de rápido crecimiento. Eso no lo esperaba. Y le llega en un momento complicado, de sanciones internacionales por la invasión de Ucrania y economía muy dependiente de la industria de defensa, el gas y el petróleo. 

En 2020, cuando Rusia se vio afectada por la covid-19, los funcionarios aumentaron las ayudas para quienes compraran propiedades recién construidas en un intento de impulsar la economía. Al principio, los bancos ofrecieron a los solicitantes de hipotecas una tasa preferencial de alrededor del 6%, aproximadamente dos puntos porcentuales por debajo de la tasa de mercado, y el Estado compensó la diferencia. 

Luego se ofrecieron descuentos similares, que antes solo habían estado disponibles para las familias, a los trabajadores y a las personas que se mudaban a lugares como el Ártico, Siberia y la Ucrania ocupada. Aun así, los volúmenes de hipotecas no comenzaron a aumentar realmente hasta que la economía de Rusia se puso en pie de guerra. Los bancos emitieron hipotecas por valor de 7,7 billones de rublos (88.000 millones de dólares, o el 4% del PIB) el año pasado, frente a un total de 4,3 billones en 2020. La mayoría fueron respaldadas por subsidios.

Esto refleja el hecho de que los rusos carecen de oportunidades de inversión: las sanciones pesan sobre el mercado de valores y los controles cambiarios dificultan la transferencia de dinero al exterior. La inflación, que volvió con fuerza a mediados de 2023, también ha influido, y no solo al dar a los rusos un incentivo para invertir en tiendas físicas. 

Cuando el Banco Central de Rusia (BCR) comenzó a subir los tipos de interés, el atractivo del plan aumentó. Elevó su tipo de referencia al 16% y el Gobierno mantuvo bajo su tipo preferencial, elevándolo a solo el 8%. En junio, había una brecha de más de diez puntos porcentuales entre el tipo del gobierno y el tipo de mercado para una hipoteca. Como consecuencia, el Kremlin está pagando una factura considerable. 

El Ministerio de Finanzas ya ha gastado casi medio billón de rublos en el plan. Los costos pronto podrían aumentar aún más si, como esperan la mayoría de los analistas, el BCR eleva los tipos al 18% el 26 de julio. El auge de los préstamos subvencionados también ha provocado una burbuja inmobiliaria. El año pasado se construyeron 110 millones de metros cuadrados de viviendas, en comparación con una media de apenas 59 millones al año desde el fin del comunismo. Al mismo tiempo, los precios se están disparando. El Instituto de Economía Urbana, con sede en Moscú, calcula que aumentaron un 172% en las ciudades más grandes entre 2020 y 2023. Elvira Nabiullina, la gobernadora del CBR, está asustada, dice el medio norteamericano, y ha culpado a los subsidios del gobierno de "sobrecalentar" el mercado inmobiliario y ha dicho que supondrían un "riesgo proinflacionario" si el Kremlin no los elimina.

Bajo la presión del CBR y del Ministerio de Finanzas, el Kremlin ha comenzado a hacer precisamente eso. En diciembre aumentó el depósito mínimo requerido para un préstamo del 20% al 30%. A principios de este mes puso fin a su plan más popular, que estaba destinado a los compradores de nuevas construcciones. Según un analista citado por los medios de comunicación estatales, el número de nuevas hipotecas podría caer en un 50% en la segunda mitad del año.

La industria de la construcción rusa sufrirá como resultado. También lo harán los bancos, que han disfrutado de ganancias récord impulsadas por el rápido crecimiento de las carteras hipotecarias. Por ahora, sin embargo, el mercado inmobiliario parece que logrará evitar un colapso. Vasily Astrov, del Instituto de Estudios Económicos Internacionales de Viena, dice a The Economist que es más probable que haya una “desaceleración y posiblemente un estancamiento” que una gran caída de los precios. 

La candente economía de guerra de Rusia, que ha visto un crecimiento extraordinario de los salarios este año, todavía puede demostrar que es capaz de sostener un mercado inmobiliario sólido incluso frente a tasas más altas y un apoyo estatal reducido. La economía ha desafiado a los escépticos hasta ahora. Y los rusos parecen dispuestos a apostar la casa a que así sea.