Radiografía de las hipotecas en España ante la subida de tipos: los temores a una crisis se disipan

Irene y su pareja viven en pecado, aunque en octubre de 2022 se casaron con el banco "por medio de una hipoteca", bromea. Sin embargo, la andadura como propietaria de esta joven madrileña de 33 años empezó hace cinco, en 2018, cuando se compró su primera vivienda. "Opté por eso porque alquilar me parecía que era como tirar ahorros a la basura", cuenta en conversación telefónica con El HuffPost. Entonces se decidió, cogió su dinero y con una ayuda de sus padres se hipotecó: 200.000 euros a 30 años. 

Era un piso que estaba "destrozado", y que se encargó de reformar. La historia de Irene es una, pero como ella, en los últimos años y especialmente después de la pandemia, hay en España cientos de miles de personas que se han lanzado a adquirir una vivienda por medio de un préstamo hipotecario. Sin embargo, el aumento constante de firmas se ralentizó contundentemente en los últimos meses de 2022, especialmente en diciembre.

¿El motivo? El que atraviesa todo el año pasado, la guerra de Ucrania, la inflación que provoca y la subida de tipos de interés que el Banco Central Europeo (BCE). Esto último se debe a la necesidad de controlar la escalada de precios, y tiene como consecuencia el encarecimiento del euríbor, el indicador que fija el tipo de interés promedio que ofrecen las entidades y que afecta, en el caso de las hipotecas, a aquellas que se contratan a tipo variable.

Durante años, el euríbor se mantuvo en el 0%, incluso en valores negativos, lo que significaba que los hipotecados no pagaban intereses prácticamente en sus cuotas. Ahora, sin embargo, el índice está en el 3,5%, lo que supone un encarecimiento de las hipotecas del 50%.

¿Vuelve 2008?

La actual situación, si se mira al pasado, puede provocar sudores fríos. Antes de 2008, las hipotecas que se firmaban eran en gran medida, incluso por encima del 97%, a tipo variable, y se firmaban más de un millón por año. Era una situación irreal, y cuando la burbuja estalló, y millones de trabajadores se quedaron sin empleo, muchas familias se ahogaron en su propia deuda.

Sin embargo, los tiempos han cambiado, y tanto los datos, como el propio sistema no invitan a pensar que vaya a vivirse una situación ni de lejos similar a la de entonces, ni siquiera cabe pensar en un escenario extremadamente dramático. 

Mónica Melle es profesora de Economía de la Universidad Complutense de Madrid: "Yo creo que no vamos a llegar a ese nivel porque se ha aprendido mucho. Las entidades bancarias están supervisadas en su solvencia por la autoridad europea para que no haya otra crisis financiera como la que se produjo".

Al mismo tiempo, Melle apunta a que el origen de la crisis de 2008 se encontraba en que los bancos daban hipotecas al 100% del valor de la vivienda o incluso más a personas que no eran solventes, mientras que ahora hay que aportar una entrada para poder acceder al resto del préstamo.

Desde la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, Josep M. Raya, profesor de Economía y Empresa, señala en la misma dirección. "Ahora aunque haya habido más compraventas en los últimos años, venimos de números muy inferiores a los de entonces, comprando a precios que no aumentan a una tasa de dos dígitos anuales y con hipotecas que no se han concedido mal y la mayoría a tipos fijos"

Los datos avalan las palabras de Raya. En las estadísticas del INE sobre hipotecas, los tipos variables son minoría, y con respecto al periodo inmediatamente anterior a la crisis financiera, no hay color. Entonces, el tipo variable estaba presente en un 97% o más de los préstamos, que eran además mucho más elevados y con clientes potencialmente insolvente. En 2022 los tipos variables se han movido en una horquilla de entre el 34,6% y el 24,6% de las firmas.

Al mismo tiempo, el número de hipotecas, aunque han crecido, apenas llegan a la mitad de las que se firmaban en los años de la burbuja. Mientras que en 2022 fueron 463.614, no son ni la mitad de las firmadas en 2005 (1,2 millones), 2006 (1,3) o 2007 (1,2). Lo que además se traduce en que el número de hipotecas a tipo variable que se han firmado en los últimos años, en comparación con el 97% de aquellos años, es inmensamente más bajo.

Desde Idealista/hipotecas, el portal inmobiliario de compraventa y alquiler de viviendas en España, Juan Villén, su director, comenta a El HuffPost por vía telefónica que, a pesar de la ralentización, no hay indicadores que llamen a alarmarse: "A nivel web no hemos notado un cambio de tendencia en el tráfico, y por otra parte, lo que sí percibimos es que la demanda sigue siendo muy fuerte, incluso por encima del año pasado".

Las comparaciones con la situación anterior a la crisis tampoco tienen cabida. "Primero porque en aquellos años la demanda no era natural, era especulativa, la gente compraba vivienda sobre plano para venderla después", expone Villén. Y añade: "También había una relajación en el control bancario a la hora de otorgar un crédito, ahora hay mucho análisis del riesgo y no percibimos una reducción en ese aspecto".

Hay menos hipotecas variables de las que parece

Aunque sean menos, en los últimos años los créditos a tipo variable han recuperado terreno tras la caída en picado que sufrieron. Sin embargo, desde Idealista apuntan, además, a que en España hay menos hipotecas variables de las que aparecen en los datos del INE, algo que aseguran que han cotejado con el propio Instituto. "La realidad es que no está creciendo tanto, lo que ocurre es que dentro de las variables el INE incluye las variables y las mixtas".

Las hipotecas mixtas son aquellas que estipulan un interés fijo que puede durar años para después pasar a ser 100% variable y atenerse a los vaivenes del euríbor. Irene, la joven madrileña que abre con su historia este reportaje es una de ellas. "Tanto mi primera casa como la que he adquirido ahora con mi pareja son a tipo variable", cuenta.

Pero en realidad, su hipoteca actual es a tipo mixto, este año paga un interés de 0,5% y en 2024 será del 0,6%. Después ya le tocará revisarlo a tenor de los tipos que tenga el BCE, que Irene espera que empiecen a bajar antes. A este respecto, Melle opina que este año será "duro" pero que seguramente a partir de 2024 empiecen a rebajarse.

¿Y los que no puedan asumir las subidas?

Que la economía no vaya a saltar por los aires, por contra, no significa que no puedan existir situaciones en las que un buen número de personas que tengan su hipoteca a tipo variable puedan empezar a tener apuros económicos.

A este respecto, Raya incide en que la actitud de los bancos, que han "aprendido mucho", será determinante: "Ahora emplean habitualmente herramientas como el aumento del plazo, conocido como carencia, el cambio a la hipoteca fija o mixta e incluso la renegociación del préstamo".

Desde idealista, Villén apunta esa última es una de las medidas a la que están recurriendo muchos clientes. "La demanda que nosotros percibimos en este punto se ha multiplicado por cinco desde el verano, mucha gente está pidiendo el cambio", asegura Villén. 

De hecho, este fenómeno también distorsiona la estadística, asegura, ya que muchas de las hipotecas que se firman son en realidad nuevos prestamos que una entidad le hace a un particular para que cancele la deuda en el su banco y ya termine de pagarlo con la nueva entidad: "Para ellos es más rápido crear una nueva hipoteca que depender del otro banco y del proceso legal que hay que seguir".

Desde Idealista apremian a los usuarios a cambiarse cuanto antes si temen que el euríbor siga subiendo, ya que los tipos fijos también están experimentando una subida. "Aunque antes estuviera al 0%, cambiarse ahora a un tipo fijo del 2,5% va a ser mejor que estar pagando un 4% o un 6%", apremia Villén.

El otro factor que invita a la tranquilidad: el mercado de trabajo

Desde la UPF, Raya clara que uno de los factores que invitan a pensar que la situación no alcanzará el dramatismo de la crisis anterior será la marcha general de la economía: "Para que te afecte tienes que estar en una situación vulnerable, tener una hipoteca a tipo variable y estar en los primeros años de pago. habrá casos pero no muchos, y podrán acogerse al Código de Buenas Prácticas suscrito por la banca".

Villén coincide, y no cree que la situación se vuelva difícil, a no ser que de pronto haya una desaceleración, destrucción de empleo y el PIB deje de crecer, aunque ese escenario es muy "lejano". De hecho, literalmente nunca hubo tanta gente trabajando en España, Aunque el paro subió en febrero, lo hizo en apenas 2.618 personas, y la afiliación creció en 90.000 personas hasta alcanzar los 21,17 millones de ocupados.

Irene hace una recomendación a quienes estén pensando en comprarse una casa. "Yo hice algo que nunca se debe hacer, que es comprarse una casa mientras que no has vendido aún la anterior". Ella pagaba un 0,5% de interés a tipo variable por su antigua vivienda, y le tocaba revisión este febrero. Por suerte para ella, consiguió venderla en diciembre: "Me salve por los pelos, estuve a dos meses de que me metieran un hostiazo", bromea.