El milagro de Viena: así es el modelo en que quiere inspirarse España con la vivienda
Un siglo de políticas públicas dirigida a la vivienda pública ha provocado un mercado de alquiler asequible del que se beneficia el 80% de sus ciudadanos.
Casi el 80% de los residentes en Viena puede vivir de alquiler barato y no plantearse nunca comprar una vivienda. Precios asumibles que han convertido a la capital austriaca en un modelo en la creación de ciudades habitables, con políticas públicas que han mantenido los precios inmobiliarios lejos de la especulación y han promovido espacios sostenibles, accesibles y acordes a los ingresos de sus ciudadanos.
Pero Roma no se contruye en un día. El camino arrancó hace más de un siglo tras la Primera Guerra Mundial, cuando se puso en marcha un ambicioso programa de subsidios habitacionales llamados Gemeindebauten. Este programa, de marcado perfil socialdemócrata, surgió después de la crisis que Viena sufrió a finales del siglo XIX. Una gran crisis habitacional que empujó a la clase trabajadora a vivir en condiciones de hacinamiento e insalubridad y que acabaron provocando que se aprobara un extenso programa de vivienda social que levantó en la ciudad 25.000 pisos en solo cinco años. Este modelo, tan solo ha variado en lo que a mantener los precios bajos se refiere durante la invasión nazi de 1934.
Actualmente, aproximadamente el 80% de los vieneses residen en viviendas subvencionadas o de propiedad municipal, con unos alquileres que rondan los 300 euros al mes para un piso de una habitación. Por poner un ejemplo, y según datos de Idealista de octubre de 2024, en Madrid esas características suben entre los 900 y los 1.300 euros, entre tres y cuatro veces más. Además, más de la mitad del parque inmobiliario de Viena es gestionado por cooperativas o está en manos públicas.
Prueba de este modelo es el barrio de Sonnwendviertel, cuyas viviendas son de titularidad pública y se combinan viviendas sostenibles con los espacios comunitarios. Un modelo en el que se han inspirado grandes capitales del mundo como Berlín, Tokio y Washington, que han intentado replicar cuestiones de este modelo, aunque con algún que otro cambio. Berlín, por ejemplo, puso un tope a los alquileres en el año 2020, aunque un varapalo judicial de la Corte Constitucional alemana obligó a reconfigurar las políticas en 2021.
La ciudad no llega a los dos millones de habitantes, pero unos 220.000 pisos pertenecen al Ayuntamiento y otros 200.000 a cooperativas. Un total de 420.000 pisos de precio asequible en el que la oferta de alquileres baratos acaba presionando a los alquileres del mercado privado a bajar los precios para poder competir con las políticas públicas.
Y lo avalan mis datos. Un informe sobre mercados inmobiliarios de la consultora Deloitte explica que durante el año 2023 el alquiler medio mensual de Viena se situaba en 9,1 € por metro cuadrado. Dublín lo tuvo en el 38, París en el 28,5, Ámsterdam en el 25,8, Barcelona en 25,7 y Madrid en el 21,5. Cabe recordar que , bastante por debajo de los 32,8 €/m2 de Dublín, los 28,5 de París, 25,8 de Ámsterdam o 25,7 de Barcelona y 21,5 de Madrid.
Una cuestión que supone que los vieneses paguen menos del 10% por su alquiler ya que la renta media ronda los 50.000 euros. En España apenas llega a los 30.000 euros.
