El reto de la vivienda accesible: ¿cómo hacer explotar la burbuja de la especulación?

La vivienda se ha convertido en una problemática social que se ha agravado en los últimos años, principalmente desde la crisis de 2008. El acceso a ella cada vez es más complicado por los elevados precios de mercado tanto en compra como alquiler. Y, en medio, un parque de vivienda social que solo alcanza el 2,5%, muy por debajo de la media europea y que representa un total de 290.000 viviendas en toda España.

Desde el Gobierno, con la Ley de Vivienda aprobada el 1 de febrero, se intenta reconducir este desajuste provocado por la especulación, las burbujas inmobiliarias y los pelotazos urbanísticos con el apoyo de conceptos nuevos como la vivienda asequible y la participación del tercer sector en el mercado inmobiliario.

Segun los datos más recientes de Eurostat, los precios de la vivienda están por encima del momento preburbuja pero tanto los salarios como la capacidad de endeudamiento son menores a los de esa fecha. Es por ello que aproximadamente el 45.7% de los inquilinos en España destina cerca de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler.

Actualmente, el precio medio de la vivienda libre ha crecido un 6,38% en el último trimestre de 2021 en la tasa interanual, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Y, respecto a los precios de alquiler, se sitúan de media en los 674 euros al mes, aunque existen grandes diferencias por provincias, que van desde los 819 euros de Madrid y los 769 euros de Barcelona a los 336 euros al mes de Lugo, según el Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Esto ha provocado una situación de incertidumbre, retraso en la emancipación de los jóvenes y el envejecimiento de un parque edificado que necesita conservación urgente para adaptarse a los nuevos modelos de habitabilidad, energéticos y de sostenibilidad.

“En la actualidad sí que estamos en una crisis de vivienda, hemos llegado a un punto en el que hay una parte de la población que tiene muchas dificultades para acceder a una vivienda sin pagar más del 30% de los ingresos”, expresa Andrea Jarabo, responsable de Comunicación e Incidencia de Provivienda.

La experta reconoce que esto ya es un problema estructural de país y que no es algo nuevo. “Lo que sí es cierto es que después de 2008 se ha profundizado el problema y se ha extendido a una gran parte de la población”, comenta.

Además, Jarabo indica que la pandemia de la covid-19 ha agravado la crisis y ha generado mayor dificultad. Sin embargo, hay medidas y estrategias para paliar esta exclusión residencial y señala que, desde la Fundación Alternativas, se calcula que se necesitarían 1,5 millones de viviendas a precios asequibles para resolver el problema y la cifra asciende a 2,5 millones para 2030. “Estamos muy distantes de cubrir esta demanda de aumento a no ser que se generen estrategias de país que estén orientadas a generareste tipo de vivienda”, comenta.

Para ello, detalla una serie de estrategias como las bolsas de vivienda, que son programas de intermediación del alquiler con contratos con precios inferiores de alquiler, y otro tipo de oportunidades como la participación de las organizaciones sin ánimo de lucro como actores que promueven vivienda asequible y no buscan la rentabilidad en el mercado inmobiliario.

Además, señala que estos cambios han sido siempre inducidos por fuerza mayor tras las crisis pero reconoce que gracias a eso se ha logrado que se empiece a hablar de estos temas y se incorporen en la agenda política. Respecto a la nueva Ley de Vivienda explica que en general la ven como positiva aunque con aspectos mejorables. “En algunos puntos es burocrática, como en lo relativo a las zonas tensionadas y podría mejorar en la simplicidad y en la mejora de los procedimientos”, detalla.

¿Qué es vivienda asequible?

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, dice el artículo 47 de la Constitución Española. A diferencia de una vivienda social, Jarabo explica que la vivienda asequible es aquella que no supone más de un 30% de los ingresos de la unidad familiar y que está en un 20% y un 30% por debajo de los precios de mercado.

“Cuando hablamos de qué es una vivienda asequible es que sea accesible para las personas”, comenta también Ángela Balldellou, arquitecta y directora ejecutiva del Foro AHA 2022, durante una entrevista con El HuffPost. Esto engloba desde los jóvenes que quieren emanciparse hasta las personas mayores que necesitan reubicarse porque sus casas se les han quedado grandes.

La banca “tiene mucho que decir aquí” como uno de los principales motores de financiación para todos los procesos. “Tenemos que contar con los actores financieros y con nuevas formas de financiación de las nuevas operaciones urbanísticas”, añade.

Respecto a la Ley de Vivienda, la primera de la democracia, la arquitecta señala que este tipo de normativa “suele ser beneficiosa y necesaria siempre y cuando salga desde el consenso y del trabajo colaborativo”.

“La vivienda es uno de los grandes temas y en el que intervienen tantas cosas que creo que hay que plantear una Ley de vivienda mucho más transversal, no hablando solo de la vivienda como producto sino hablando de la vivienda como responsabilidad de la administración que la va a promover e implicando a muchos ministerios, técnicos, sector privado y sociedad civil”, argumenta.

Ante esta situación, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, con el apoyo de diferentes organismos e instituciones como el Ministerio de Transportes y ONU-Hábitat, preparan el debate global sobre acceso a la vivienda en el Foro Internacional UIA 2022 “Affordable Housing Activation: Removing Barriers”, que se celebrará en Madrid del 18 al 20 de mayo y en el que participarán hasta 70 expertos internacionales y se creará una hoja de acción a seguir para acabar con una problemática que no solo afecta a España.

Lo destaca así también Carmen Sánchez-Miranda, jefa de la oficina de ONU-Hábitat en España, que destaca la importancia de conseguir una vivienda adecuada para todos.

“Lograr el derecho a una vivienda adecuada para todos debe reconocerse como una responsabilidad compartida, y este Foro será el escenario de una discusión fructífera para también destacar el papel de los arquitectos y los profesionales en identificar soluciones a las barreras existentes”.

Balldellou señala que una de las principales barreras que dificultan el acceso a una vivienda digna es el desajuste entre la oferta y la demanda. Esto no supone la promoción de vivienda nueva, aclara, sino que “tiene que haber oferta suficiente para cubrir una demanda de gente que lo necesita”. Además, la arquitecta explica que tiene que ser coherente con criterios de habitabilidad y sostenibilidad.

Uno de los problemas que encuentra en España es que “tenemos un parque edificado muy anticuado y poco eficiente energéticamente hablando y hay que actualizarlo a nuevas formas de vida y nuevos grupos familiares”.

“Vivienda hay, sí, pero hay que adaptarla, en muchos casos hay que hacer regeneración de barrios, aumentar edificabilidades para promover actividades, etcétera”, sostiene.

Baldellou reconoce que es un tema muy complejo y que no hace falta irse a los barrios de chabolas de la India porque en Europa también “tenemos un problema muy gordo”. Además remarca que es importante que la solución se  plantee de una forma integral y de la mano con la lucha contra el cambio climático y otra serie de retos.

Comprar o alquilar

A diferencia de otros países en los que el tema del alquiler está más implantado, la compra de vivienda sigue siendo un tema muy de la cultura española. No obstante, como asegura Baldellou, esto está cambiando porque “los jóvenes tienen mayor movilidad”.

Es por ello que insiste en que el mercado se tiene que adaptar a la demanda aunque reconoce que la normativa suele ir detrás del mercado. “Entonces es el propio sector el que acabará exigiendo a las administraciones que se flexibilicen algunas normas” para adaptarse a los nuevos tiempos. Un ejemplo es el Build to rent (construir para alquiler, en inglés), una fórmula pensada en levantar edificios que sirvan únicamente para alquiler y que facilita el acceso a una vivienda de calidad pero que aún en España necesita profesionalizarse.

“Es más adaptar la normativa al mercado y que tiene que generar oferta para cubrir esa demanda. Lo que hay que intentar es ajustar esos alquileres”, detalla.

La arquitecta también explica que los alquileres suben porque el mercado está en manos de propietarios y está poco profesionalizado. “Que sea un negocio y tengan rentabilidad es lícito, lo que no es tan licito es la especulación”, denuncia.

Por ello, señala que si se ponen las condiciones para que actores financieros y grandes propietarios tengan más facilidad para entrar al mercado y que haya más oferta, los precios tenderían a regularse por razones simples de competencia.

“Es una cuestión de adaptarnos a la nueva realidad. El modelo de España es construir para vender pero ahora vemos que hay muchos modelos de negocio como el Build to rent y cuando el sector privado vea que es rentable los empresarios entrarán”, concluye.

Desde Provivienda además recuerdan que el nuevo Plan Estatal de acceso a la vivienda que están implantando en las comunidades incluye diferentes programas y fondos que podrían habilitarse en este tipo de estrategias que también pueden ser rentables.

“En el caso del sector privado no está tan claro que generar vivienda asequible vaya a perdidas. La vivienda asequible también puede generar rentabilidad de la actividad lo que pasa es que no genera rentabilidades tan amplias”, apunta Andrea Jarabo.

No obstante, reconoce que la política de vivienda en el país se ha promovido desde el acceso a la propiedad como forma prioritaria de acceso a la vivienda. “Durante unos años funcionó para un amplio porcentaje de la población a través de la vivienda protegida o desgravaciones fiscales hasta que en 2008 se vieron los impactos que podía tener una alta dependencia del sector inmobiliario del sector financiero para el desarrollo de la política de vivienda”, añade.

Un paso a la solución

El foro además será el punto de partida para una herramienta digital pionera en España y que será la primera plataforma global de contenidos vinculados a la accesibilidad de la vivienda.

El atlas interactivo contará con más de 4.000 indicadores vinculados con las barreras procedentes de 400 bases de datos que se podrán cruzar y monitorizar con datos e indicadores de todo el planeta.

En ella, los usuarios podrán encontrar contenidos y conocimientos compartidos que van a permitir acceder a soluciones. “Estamos poniendo en marcha medidas que ayuden a solucionar un problemón como es el acceso a la vivienda”, destaca Ángela Baldellou.

Según explica, estos datos van a servir para múltiples disciplinas desde los fondos de inversión, hasta investigadores, promotores, constructores, investigadores y periodistas, hasta estudiantes.

“Una herramienta pionera que no se ha utilizado con contenidos tan complejos”, concluye.