Poca oferta, mucha demanda y precios altos: así es el mercado del alquiler en España

Por Jorge Hernando Cuñado, profesor de Economía y Empresa, Universidad Nebrija:

Los precios del alquiler en España han experimentado un claro incremento durante los años de la recuperación económica. No en vano, el mercado de la vivienda es un buen termómetro de la actividad económica. Pero si observamos los precios del alquiler en las distintas provincias en España (Datos BdE), comprobamos precios altos en Madrid, Barcelona, Bilbao, San Sebastián o Mallorca y precios bajos en otras provincias como Orense, Zamora, Cuenca, Toledo, Badajoz, Ciudad Real o Jaén. Se aprecia, por tanto, una alta variabilidad del precio del alquiler dependiendo de la provincia. ¿Qué factores están detrás de estas diferencias?

La explicación podemos encontrarla en los principios básicos de la economía, es decir, en las leyes de la oferta y de la demanda. Por la parte de la oferta, España ha sido tradicionalmente un país de propietarios de viviendas, donde no ha existido una gran cultura del alquiler. Así pues, tanto la oferta como la demanda han sido reducidas hasta recientemente. Por otra parte, a nivel mundial, se observan altas densidades de población en los llamados polos económicos, en contraposición a grandes espacios con densidades de población muy bajas.

El fenómeno de la España vacía es un claro ejemplo de este fenómeno. En los polos económicos, con una gran concentración de población, la demanda de alquiler es muy alta. Otro fenómeno a considerar por la parte de la oferta es la proliferación de los alquileres de corta estancia a través de plataformas como Airbnb en estos núcleos muy poblados, que además suelen ser también muy atractivos para el turismo. Los precios de este tipo de alquiler son más elevados que los de largo plazo, lo que hace que escasee la oferta para aquellos potenciales inquilinos que buscan vivienda para periodos más prolongados.

Por otra parte, la precarización del mercado laboral hace que amplios sectores de la población no puedan acceder a adquirir una vivienda ya que los precios son muy elevados, hay un alto desempleo, los salarios son bajos y abundan los contratos temporales.

Esto explica, en parte, el incremento de la demanda de viviendas de alquiler en estos últimos años. Observamos, por tanto, factores que hacen que la oferta de alquiler se reduzca y que la demanda se incremente, lo que provoca una tensión al alza de los precios, sobre todo en esos núcleos o polos económicos donde se concentra la actividad económica y el turismo.

Además, asistimos al fenómeno de la gentrificación, es decir, los habitantes tradicionales de algunos barrios céntricos y populares de las grandes ciudades son desplazados por personas con un poder adquisitivo más elevado, ya que los alquileres y los precios de las viviendas son muy altos debido a la gran demanda existente para vivir en estos lugares.

Por otra parte, la proliferación de alquileres vacacionales a corto plazo hace que estas zonas se vean continuamente frecuentadas por turistas. Esto lo podemos observar fácilmente paseando por el centro de ciudades como Madrid o Barcelona. Además, en estas zonas, se multiplican las tiendas y cadenas más globalizadas (Zara, Starbucks, McDonald’s, etc.), que sí tienen capacidad para pagar altos precios por el alquiler de sus locales comerciales.

Estas circunstancias no sólo se producen en España, sino que se trata de un fenómeno a nivel mundial. Lo que sí es específico de nuestro país es la poca cultura del alquiler y la tradicional tendencia a comprar viviendas. Pero esta tendencia está cambiando en los últimos años debido a la precarización laboral y la imposibilidad de acceder a financiación hipotecaria por parte de cada vez más sectores de la población española.

Es interesante señalar que, aunque la tecnología permite cada vez más trabajar de manera remota, no ha podido contrarrestar el fenómeno de la alta concentración de la población en los polos económicos y la despoblación de amplias zonas de territorio.

Otra variable que afecta a los precios de los alquileres es el momento del ciclo económico en el que se encuentra la economía. En épocas de crecimiento, la demanda de alquiler aumenta y los precios se incrementan, pasando lo contrario en épocas de recesión económica. No olvidemos que actualmente asistimos a una ralentización en las principales economías europeas. Si la actividad económica sigue a este ritmo y aumenta el desempleo, asistiremos a presiones a la baja en el mercado del alquiler en España.

En orden a reducir el precio del alquiler y de la compra de viviendas en estos polos económicos y solventar el problema de “la España vacía”, el Gobierno puede adoptar ciertas medidas como, por ejemplo:

En concreto, es importante que estas zonas fuera de los grandes polos económicos encuentren y exploten sus respectivas ventajas competitivas y sean capaces de atraer a empresas, trabajadores e inversiones.

Esto por la parte de la demanda. Por la parte de la oferta se puede incentivar el alquiler a largo plazo frente a la compra o al alquiler a corto plazo con diversas medidas regulatorias y fiscales. Todo ello sin olvidar, por supuesto, el problema de la precarización laboral y salarios bajos de amplias capas de la población.

Por otra parte, las altas densidades de población e industria conllevan diversos problemas de habitabilidad, contaminación, congestión y elevación de precios en estas zonas.

Una mejor distribución de la población y la actividad económica en España sería muy beneficioso para el conjunto de la sociedad.

Además, sería importante pensar en reducir la degradación medioambiental, uno de los grandes retos al que se enfrenta el desarrollo económico en la actualidad.

El alquiler implica a dos sectores muy importantes de la economía española: la vivienda y el turismo. Debemos, por tanto, planificar, racionalizar e inventar soluciones que lleven a mejorar y a innovar en estos sectores, lo que redundará sin duda en una mejor calidad de vida para la población española.