Los efectos del coronavirus sobre los alquileres turísticos y residenciales
¿Y ahora qué?
Por Ricardo Urrestarazu Capellán, profesor sustituto interino de Comercializacion de Mercados, Universidad de Málaga:
En la última década, la vivienda en alquiler residencial ha sido objeto de estudio y análisis económico, político y social. Sobre todo la que se encuentra ubicada en los entornos urbanos de mayor crecimiento demográfico y económico del país.
Antes de la pandemia, el extraordinario incremento de los precios dificultó el acceso al alquiler residencial, sobre todo en ciudades con gran actividad turística, como Málaga.
Los inquilinos vieron cómo los alquileres subían un 34% entre 2014 y 2018, mientras que los incrementos en las rentas salariales eran muy inferiores. Esta discordancia provocó una escasa oferta de viviendas asequibles en las ciudades más ricas.
Han sido protagonistas de esta prosperidad tanto el sector turístico como el inmobiliario. El tradicional vinculo entre ambos se ha visto fortalecido por la aparición y crecimiento de la vivienda turística vacacional, receptora privilegiada de inversiones financieras nacionales e internacionales.
Se considera que el auge de la vivienda vacacional es una de las causas del aumento en el precio de los alquileres. Debido a las altas rentabilidades del alquiler turístico, ha habido un trasvase de viviendas hacia la oferta de alquiler vacacional, que ha impulsado también los precios del alquiler residencial.
Cabe preguntarse ahora cuál será el efecto de la crisis de la covid-19 en el sector turístico, en los hábitos de consumo de servicios turísticos, en las inversiones en inmuebles y, sobre todo, cuál será su repercusión en el mercado de vivienda residencial en las zonas con mayor peso económico de este sector.
Al bajar el empleo en el sector (hostelería, restauración, comercio minorista), es probable que parte de su mano de obra se mueva hacia lugares que ofrezcan nuevas oportunidades laborales, reduciéndose así la demanda de inmuebles residenciales.
Si se confirma la reducción de las clases presenciales, también es previsible que baje la demanda de alquiler residencial por parte de estudiantes universitarios. La tendencia al alza del teletrabajo también puede provocar variaciones en este sentido.
La menor llegada de turistas en el corto plazo reducirá la demanda de alojamientos turísticos, produciendo un descenso en las pernoctaciones en hoteles y viviendas turísticas vacacionales.
Dado que el umbral de rentabilidad de este tipo de viviendas está en torno a los 180 días anuales, la rentabilidad media caerá y será menos atractivo para sus propietarios este régimen de alquiler.
Hasta ahora, la rentabilidad media de una vivienda en alquiler turístico vacacional era al menos de entre 2,5 a 4 veces mayor que la del alquiler residencial. Con las perspectivas actuales, estos diferenciales pueden reducirse e incluso desaparecer.
Esta situación afectará sobre todo a los pequeños propietarios, con una o dos propiedades inmobiliarias, que cuentan con menores excedentes financieros, y que pueden optar, de hecho ya lo están haciendo, por pasarse al alquiler residencial.
En cambio, es probable que los grandes inversores mantengan su cartera de inmuebles en el mercado del alquiler turístico.
Características de los grandes inversores inmobiliarios en Málaga:
- Disponen de más de tres viviendas.
- Ofertan sus inmuebles en portales de viviendas turísticas.
- En muchos casos son de capital extranjero.
- En su conjunto, poseen más del 60% de la vivienda turística vacacional disponible en la ciudad de Málaga.
- Tienen gran capacidad financiera.
- Aprovechan los momentos de bajadas de precio de los activos inmobiliarios para aumentar su cartera de inversiones.
Cabe pensar que, en el corto plazo, los efectos de la pandemia en la economía local pueden hacer bajar los precios del alquiler residencial en las zonas analizadas, aunque hay elementos que atemperarían esta tendencia:
- La escasa capacidad de ahorro de los jóvenes, con altas tasas de desempleo, empleo en precario y bajas remuneraciones, dificulta la compra de vivienda. Este factor ayuda, si no a aumentar, al menos a mantener los precios de los alquileres residenciales.
- La falta de vivienda pública asequible, que hace que la mayoría de la población no tenga más remedio que acudir al mercado privado de alquiler, de renta libre.
- La presencia de grandes fondos de inversión, que operan a través de socimi y están a la caza de oportunidades de compra de inmuebles y suelo a precios rebajados.
No obstante, también podría producirse una lucha de contrarios en el mercado inmobiliario de alquiler. A su vez, estos factores pueden contribuir a una bajada en los precios:
- El descenso en la actividad económica en las ciudades turísticas hará que se requiera de menos mano de obra y por tanto hará que baje la demanda de vivienda residencial.
- La menor demanda habitacional de los universitarios.
- La mayor propensión al teletrabajo.
- La menor afluencia de pequeños inversores al mercado inmobiliario, por la menor rentabilidad de la vivienda de alquiler turístico y de alquiler residencial.
- La caída en la llegada de turistas, lo que dejará muchas viviendas turísticas sin uso o con poca ocupación, que serán trasvasadas al mercado de alquiler residencial.
La duración de la pandemia, el tiempo que se tarde en alcanzar la seguridad sanitaria suficiente para el retorno de los turistas, así como el cambio estructural que se pueda producir en los hábitos cotidianos y de ocio, determinarán una mayor o menor amplitud en la bajada en los precios de los alquileres residenciales en las grandes ciudades.
