Cómo cambiar tu hipoteca de variable a fija sin que el banco te cobre comisión
Según la Ley 5/2019, de 15 de marzo, las entidades bancarias no pueden exigir compensaciones en las novaciones de hipotecas firmadas hace más de tres años.
El Euribor está por las nubes y ello va a tener consecuencias negativas en el coste de las hipotecas de tipo variable. Desde el -0,502% de diciembre de 2021, la tasa ha ascendido de forma brusca al +2,629% registrado en octubre de 2022.
En este contexto, la solución es clara: cambiar la hipoteca variable a una hipoteca fija. Esta acción recibe el nombre de novación y significa cambiar las condiciones del préstamo en un momento posterior a la firma.
Pese a lo que pueda parecer, el hecho de convertir una hipoteca en variable no tiene por qué conllevar una comisión. Todo depende del momento en el que se haya acordado el crédito con la entidad.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, señala que “transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo”. Ello significa que, si la hipoteca ha sido contratada hace más de tres años, el banco no podrá exigir ningún tipo de comisión.
¿Y si la hipoteca tiene menos de tres años?
La otra posibilidad es que el préstamo se haya firmado hace menos de tres años. En ese supuesto, sí habrá que pagar una comisión en concepto de compensación a la entidad bancaria. No obstante, la misma está limitada a un máximo del 0,15%.
El texto normativo indica que “en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo”.
Otros gastos al cambiar la hipoteca
No obstante, no tener que pagar comisión no siempre es sinónimo de que la modificación del tipo de hipoteca sea gratuita. La novación suele implicar hacer frente a otro gasto que se debe tener en cuenta a la hora de decidir si cambiar o no la hipoteca.
Para convertir una hipoteca variable en una fija, el banco casi siempre solicita que se tase la vivienda para conocer su valor actual. Se trata de un pago que debe ser sufragado por el cliente y que asciende a unos 300 euros.
Por otro lado, al efectuar una novación, el banco también debe hacer frente a una serie de gastos: los honorarios de la notaría, los honorarios del Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
En cualquier caso, ante la tendencia actual del Euribor, se debe contemplar la posibilidad de que la hipoteca de tipo fijo ofrecida por la entidad no sea atractiva y no compense efectuar el cambio.
