El Tribunal Supremo asesta un golpe inesperado a los contratos de alquilar

El Tribunal Supremo ha avalado que se pueda incluir en un contrato de alquiler una cláusula que prohíba su prórroga, incluso en el caso de arrendamientos rústicos, cuyo plazo de cinco años es más que suficiente y es conforme a la ley. En una sentencia fechada el pasado 8 de mayo a la que ha tenido acceso EFE, la sala de lo civil ha estimado un recurso de casación presentado contra un fallo de la Audiencia Provincial de Ciudad Real.

El caso afecta a un contrato de arrendamiento rústico firmado en enero de 2015, que incluía una cláusula que indicaba que, tras finalizar en diciembre de 2019, no se podía prorrogar y la finca debía ser desalojada. Seis meses antes del fin del contrato, el dueño informó por burofax de su intención de no prorrogar el acuerdo, pero el arrendatario se negó a abandonar la propiedad y el caso llegó a los tribunales.

En primera instancia, un juzgado de Daimiel dio la razón al propietario de la finca, pero la Audiencia Provincial revocó el fallo al entender "el carácter imperativo" del sistema de prórrogas establecido en la ley de arrendamientos urbanos, de modo que "no cabría pactar una renuncia voluntaria a su aplicación".

El Supremo, que califica el litigio como "cuestión jurídica controvertida", recuerda que la ley indica que los arrendamientos rústicos tendrán una duración preceptiva mínima e inderogable de cinco años.

Esto responde a la necesidad de protección del arrendatario, puesto que "asumir o iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo suficiente para amortizar la inversión efectuada -las partes incluso podrán pactar un plazo mayor- y realizar mejoras. Ciertos cultivos, añade el supremo, precisan un plazo mínimo para que den sus frutos y sean rentables.

Pero la ley también indica que, cumplido el plazo legal, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, el arrendatario pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas si ha notificado su intención en el plazo establecido, al menos 6 meses, como ocurrió en el presente caso.

Lo que ha aclarado el supremo es si, desde el primer momento, "al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad", hay algún inconveniente en eliminar las prórrogas tácitas del contrato, inconveniente que el Supremo no aprecia, ya que la ley dice literalmente "a no ser que las parte acuerden otra cosa".

Las prórrogas tácitas, añaden los magistrados, dependen de la voluntad de las partes de mantener el vínculo contractual; por parte del arrendador, al no comunicar su intención contraria al arrendatario con un año de antelación, y por parte de éste continuando con la explotación de las fincas.