Usos y abusos de las hipotecas: más de 15 cláusulas cuestionadas por sentencias judiciales
Todo son pulgas para la banca cuando se habla de créditos hipotecarios. Desde que el 21 de diciembre pasado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fallara a favor de la devolución retroactiva de las cláusulas suelo, se ha abierto la veda contra eventuales abusos.
Al tiempo que el Gobierno ultima un mecanismo extrajudicial para resolver las reclamaciones por cláusulas suelo que será aprobado en el Consejo de Ministros del viernes 13 de enero, los consumidores sacan músculo contra la banca. Al calor de la sentencia europea, las organizaciones de defensa del consumidor han reactivado otras demandas.
El hipotecado se ha atrincherado en varios frentes contra cláusulas abusivas y este es el parte de guerra en cada uno de ellos:
1. CLÁUSULA SUELO
El Gobierno busca una alternativa extrajudicial para el millón y medio de afectados por las cláusulas suelos. Y es que el Consejo de Ministros del viernes 30 de diciembre echó para atrás el borrador del Real Decreto del código de buenas prácticas para la devolución de las cláusulas suelo en el último minuto por el rechazo de la banca a anular todas las existentes.
Un nuevo código será aprobado este viernes 13. La nueva redacción no hace referencia al pago de los intereses devengados por la devolución del dinero cobrado de manera fraudulenta, por lo que el banco no está obligado a pagarlo. El protocolo crea una comisión de cinco miembros para resolver discrepancias entre el banco y el consumidor antes de llegar a los tribunales, aunque la vía judicial no se cierra.
El consenso es el gran ausente entre las entidades bancarias señaladas. Mientras las que han sido condenadas por el Supremo (BBVA, Cajamar, Abanca, Popular y las antiguas CajaSur y Caja Segovia) se preparan para hacer frente a futuras reclamaciones, las que no con Caixabank, y Sabadell a la cabeza se niegan en rotundo a devolver el dinero hasta que sus cláusulas no sean declaradas nulas en sentencia firme. El sector teme las consecuencias de este agujero en sus balances y el objetivo de muchas entidades es superar las cuentas de 2017.
2. CLÁUSULA TECHO
Ciertas entidades incluyeron el dos por uno de cláusula techo y cláusula suelo, por lo que es posible que al contratar la primera hayamos contratado también la segunda. La techo protege al hipotecado, la suelo al prestamista.
3. GASTOS DE FORMALIZACIÓN
La sentencia del Tribunal Supremo contra BBVA y Popular por el cobro indebido de gastos de formalización de hipotecas de diciembre de 2015 declaró nulas las cláusulas que impusieran todos los costes al consumidor. Un año después y al calor del fallo europeo sobre cláusulas suelo, más y más hipotecados llevan sus casos a los tribunales.
Y, aunque todos siguen la línea de 2015, se mantiene cierta controversia en relación al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). “Unas resoluciones atribuyen este gasto al consumidor, otras al banco y otras a ambos en diversas proporciones”, ha denunciado este lunes la organización de usuarios Adicae, que propondrá al Parlamento reformas legislativas en materia fiscal para aclarar qué parte del impuesto paga el consumidor y cuál el banco.
4. HIPOTECAS MULTIDIVISAS
La segunda gran batalla de los consumidores contra la banca, después de la de las cláusulas suelo. Parece un mal sueño, pero una vez el euríbor estuvo por las nubes. Eran los años del boom, cuando los bancos ofrecían esta fórmula para acceder a créditos más altos, por tomar como referencia divisas de menor valor al euríbor como el yen o el franco suizo.
En datos de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), unos 60.000 hipotecados se han visto perjudicados por los préstamos multidivisa, productos que la banca vendió sin informar a los clientes de las consecuencias de formalizarlos: intereses desbocados e incrementos en el capital pendiente. La victoria de los afectados por la cláusula suelo en Europa les ha dado alas. El Supremo reconoció en junio de 2015 que las hipotecas multidivisa son instrumentos financieros complejo, y no simples préstamos por lo que se requiere cierta especialización para entenderlos.
5. EURÍBOR TRANSPARENTE
El euríbor, el índice hipotecario por el que se rigen la mayoría de los préstamos en España, ha sido sometido a distintas manipulaciones. La Comisión Europea descubrió y multó a un cártel de entidades bancarias que entre septiembre de 2005 y mayo de 2008 modificaron el índice. La Comisión volvió a multar a las entidades en diciembre pasado. El euríbor subió así más de lo debido y los hipotecados asumieron mayores cuotas.
Desde junio de 2016, un nuevo reglamento vela por la transparencia y supervisión adecuada de los índices en funcionamiento en la Unión Europea.
En noviembre pasado, una jueza de Sevilla consideró que aquella manipulación supone una práctica abusiva, por lo que los hipotecados tienen derecho a compensación.
6. INTERESES DE DEMORA
Los intereses de demora fueron regulados con la modificación de la ley hipotecaria en 2013 que los limitó a tres veces el tipo de interés legal del dinero. En junio de este año, además, el Supremo dictó que el interés no puede superar en dos puntos el porcentaje inicialmente firmado. La sentencia paralizó este verano la inscripción de cientos de hipotecas que contenían intereses abusivos.
7. FINALIDAD DEL PRÉSTAMO
Pides un préstamo para comprar casa y el banco limita su uso, como por ejemplo no desarrollar actividad profesional alguna o alquilar sin su consentimiento.
8. 360/365
La llamada cláusula 360/365 es un método para calcular los intereses de la hipoteca de acuerdo a los días del año. Con esta fórmula se utiliza 360 días (año comercial) en el divisor, mientras que en el multiplicador se usa la cifra de 365 días (Intereses = capital x rédito (tipo de interés) x tiempo /360). Aunque admitida por el Banco de España, la directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial rechaza la aplicación de cálculos sobre en el año de 360 días o año comercial.
9. CESIÓN DEL CRÉDITO
Varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada de Vigo. El Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del TUE para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Si el crédito se ha titulizado, el banco no puede reclamar una deuda de la que no es dueño.
10. REDONDEO AL ALZA
Esta cláusula busca que el interés dé siempre puntos enteros, medios puntos o cuartos de punto con redondeos al alza. El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar perjuicio al consumidor.
11. CUOTA FINAL
La cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%, lo que genera una falsa perspectiva al consumidor de que su cuota es más baja mes a mes, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% y que se abona en una última cuota intereses incluidos.
13. VENCIMIENTO ANTICIPADO
Esta cláusula permite a la entidad de crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de más de tres cuotas.
Los tribunales Europeo y Supremo admiten su validez siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor y nunca por incendio o embargo. El deudor hipotecario puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago. La sentencia del muy sonado caso Azis declaró nulas tres de las cláusulas de la hipoteca de este soldador marroquí, una de ellas por vencimiento anticipado, obligó a modificar la ley hipotecaria en España.
14. IRPH
Tras una pionera sentencia de abril de 2014 del Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián, los tribunales han comenzado a declarar la abusividad de dicha cláusula financiera, considerando nula la cláusula que referencia el tipo de interés variable al índice de refrencia de préstamos hipotecarios (IRPH). En datos de la Agrupación de Afectados por el IRPH, 1.300.000 personas en España vincularon su hipoteca a este índice, una alternativa al euríbor que les ha costado una media de 20.000 euros más en sus hipotecas, en cálculos de la misma organización.
15. DACIÓN EN PAGO
Una sentencia del Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona ha dado un giro importante al establecer la dacion en pago por via judicial. El juez ha abierto la puerta a la dación en pago obligatoria en los préstamos para la adquisición de vivienda, en un caso en el que ha condenado a Bankia por falta de transparencia y mala fe en sus contratos hipotecarios.
"Introducir la posibilidad de la dación en pago es tan sencillo como que los bancos y cajas introduzcan en sus escrituras la cláusula conocida como pacto marciano, que consiste en acuerdos de adquisición de la finca hipotecada para los casos de impagos de las cuotas; es decir, que el banco se quede el inmueble y nos cancele la deuda", explican desde iAhorro.
16. OTRAS
Otras cláusulas consideradas nulas son las que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Las que obligan al hipotecado a acudir a los tribunales de un determinado fuero o a que firme firme pactos en los que se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad tenga con él.